Наши специалисты ежегодно разрабатывают десятки концепций торговых центров и рынков различных форматов. Стадия разработки концепции очень важна, ведь грамотная концепция принесет владельцу стабильный доход, поможет избежать серьезных ошибок, оптимально расходовать ресурсы на проект.
Этап разработки концепции нельзя пропускать и пытаться открыть рынок без нее. Приведем впечатляющие аргументы, почему концепция эффективна:
- По срокам разработка концепции занимает обычно до 2 месяцев, но при этом собственник будет иметь хороший доход от объекта недвижимости на протяжении многих лет.
- Стоимость разработки концепции сопоставима с месячным доходом от аренды части площадей рынка! Но зато вы будете уверены, что все площади будут сданы и не просто сданы – а по высокой арендной ставке. То есть вы окупите свои затраты на концепцию очень быстро. Если добавить оптимизацию процесса проектирования и строительства, то здесь получается очень серьезная экономия. А без концепции многократно большие деньги просто улетят в никуда, вы их потратите зря.
Разработка концепции для открытия нового продуктового рынка – грамотные инвестиции в ваш хороший проект и в ваше будущее.
Конечно, концепция будет работать, только если она разработала профессионалами, имеющими большой опыт, интуицию и креативность. При этом играет роль именно разносторонний опыт – умение находить решение для конкретного региона и города, а не просто копировать приемы, которые хорошо сработали где-то еще, без понимания ситуации. Хорошо работать будет только концепция, сделанная опытными специалистами на основе профессионального анализа рынка коммерческой недвижимости.
Расскажем о том, что входит в концепцию продуктового, промтоварного или универсального рынка, и как правильно организовать процесс и последовательность работ по концепции.
Как проходит процесс разработки концепции для проекта открытия нового рынка
Как правило, у инвестора уже имеется земельный участок, на котором он хочет открыть рынок. Либо здание, которое он хочет использовать под рынок: переоборудовать или перепрофилировать. Проекты, когда участок еще не выбран, встречаются редко. Поэтому рассмотрим ситуацию разработки концепции проекта рынка на имеющемся участке.
Что включает в себя концепция? Разработка концепции для проекта нового рынка – это этап, предшествующий проектированию и строительству. На данной стадии определяются параметры будущего объекта коммерческой недвижимости: его ниша и уникальное торговое предложение, позиционирование, состав арендаторов, арендные ставки. Первое решение по архитектурному облику здания появляется вместе с финансовым обоснованием и с маркетинговым обоснованием – какой проект рынка будет оптимальным именно для данной локации.
Разработка концепции включает следующие этапы:
- Комплексный анализ ситуации,
- Разработка параметров нового проекта рынка,
- Концепция застройки (архитектурная и планировочная концепция)
- Арендная концепция, финансово-экономические показатели проекта
- Концепция маркетинга.
Комплексный анализ ситуации для открытия рынка
Работа начинается с пункта 1 — Комплексный анализ ситуации для открытия рынка. Он включает:
1.1. Анализ внешней среды проекта рынка.
- Анализ конкурентов
- Анализ покупательской среды в зоне охвата, вкусов и предпочтений потребителей, степени удовлетворенности спроса по группам товаров
- Анализ потенциальных арендаторов для нового рынка. В том числе, местных торговцев и предпринимателей, сетевого ритейла
- Анализ арендных ставок у конкурентов и на сопоставимых объектах
- Оценка степени насыщенности рынка, степени удовлетворенности спроса со стороны потенциальных арендаторов и покупателей
- Анализ потенциальных каналов поставок продукции на новый рынок. Фактор логистики особенно важен для оптово-розничных рынков, ведь туда не только осуществляются поставки, но и потоки в обратном направлении – доставка и развоз с рынка до потребителей
- Анализ стратегического потенциала земельного участка для открытия продуктового или универсального рынка
- Анализ социально-экономического развития города и области, который показывает покупательскую способность населения
- Анализ зон охвата и транспортной доступности.
- Для крупных оптово-розничных рынков (продовольственных, строительных) также проводится исследование развития сегмента В2В. Клиенты В2В для продуктового рынка – это мелкие торговцы, сектор HoReCa (гостиницы, оздоровительные комплексы, кафе, рестораны и другие форматы общественного питания), а также крупные предприятия, которые будут закупать продукты для своих столовых
1.2. Анализ внутренней среды.
- Анализ земельного участка: его земельного ресурса, рельефа, коммуникаций, возможностей и ограничений для застройки коммерческой недвижимости, имеющихся и требуемых подъездов/съездов с основной магистрали и других факторов
- Градостроительный анализ земельного участка
- Оценка ресурсов девелопера и его возможностей/ограничений. Например, ограничения по бюджету на строительство, по объему привлечения заемных средств.
1.3. SWOT-анализ.
Результатом первого этапа разработки концепции является SWOT-анализ проекта открытия нового рынка. В нем сводятся ключевые моменты анализа. Делаются выводы о том, каким именно должен быть будущий объект, чтобы он успешно работал, занял свою нишу, имел яркие конкурентные преимущества.
Бывает ли, что по итогам комплексного анализа дается отрицательное заключение, т.е. вывод, что строить рынок не надо? Да, бывает и так, если изначальная идея девелопера по открытию рынка не находит подтверждения цифрами и фактами. Например, в нашей практике был случай, когда участок имел узкие и неудобные подъездные пути и не подходил для логистики оптово-розничного продовольственного рынка. Лучше сразу узнать о том, имеются ли для проекта серьезные опасности, ограничения или даже серьезные риски.
Разработка параметров нового проекта продуктового или промтоварного рынка
Следующие этапы работы над концепцией проекта включают:
Пункт 2. Определение оптимального типа и параметров будущего объекта коммерческой недвижимости.
- Количественные параметры нового рынка: общая площадь, этажность, арендная площадь, тип и площадь парковки, ее расположение, площадь для объектов инфраструктуры
- Формат (например, районный розничный рынок, оптово-розничный, деликатесный, гастро-пространство для гурманов)
Пункт 3. Разработка концепции застройки и концепция объемно-планировочного решения:
- Проект планировки земельного участка,
- Посадка здания рынка на участок, расположение парковки, загрузки, ярмарок, зоны оптовой торговли и других элементов инфраструктуры
- Оптимальное расположение здания на земельном участке с учетом его обзора, проходящих потоков пешеходов и автомобилей, специфики самого участка
- Планирование зон загрузки с учётом требований потенциальных арендаторов
- Логистика потоков движения товаров, людей и автомобилей на территории рынка и внутри здания. Планирование оптимальной циркуляции посетителей в горизонтальном направлении (чтобы обошли по максимуму все торговые места) и в вертикальном (если здание имеет антресольный или второй этаж)
- Архитектурный облик и стиль объекта
- Объемно-планировочные решения будущего рынка
- Поэтажные планы с размещением арендных мест рынка
- Функциональное зонирование площадей будущего рынка, размещение всех отделов в правильной последовательности
- 3D-визуализация и виртуальный тур по территории будущего рынка.
Полученные параметры позволяют оценить стоимость строительства и эксплуатации и соответственно, составить расходную часть бизнес-плана проекта нового рынка. Также с планировками можно уже проводить переговоры с арендаторами, инвесторами и всеми заинтересованными лицами.
Состав арендаторов рынка, функциональное наполнение.
Пункт 4 в разработке концепции нового продуктового или промтоварного (специализированного) рынка – это определение его ассортимента и тех, кто будет торговать на рынке. Данный пункт включает:
- Заключение об оптимальном профиле арендаторов, специализации, в каком количестве они должны быть представлены
- Рекомендации по конкретным розничным сетям
- Проведение предброкриджа (опроса потенциальных арендаторов на предмет их заинтересованности участия в проекте)
- Выявление основных требований к аренде помещений на новом рынке
- Рекомендуемые коммерческие условия для различных групп арендаторов (фермеры, мелкие торговцы, специализированные магазины, продуктовый ритейл)
- Прогноз арендных ставок по категориям арендаторов
- Разработка коммерческий условий и стратегии назначения арендных ставок
- Прогноз выручки арендаторов, арендного дохода от нового объекта.
После получения всех необходимых данных инвестор может оценить размер инвестиций, срок окупаемости проекта, планируемую прибыль от нового фермерского или промтоварного рынка.
И завершающий этап разработки концепции проекта – маркетинговая часть. Здесь важно помнить о том, что покупатели приходят и приезжают в основном ради ассортимента рынка. Ассортимент и грамотный состав арендаторов привлекает именно тех посетителей, которые нужны. Дополнительно проводятся маркетинговые мероприятия, чтобы эффективно провести сезон, представить новинки, привлечь новых покупателей. Необходимо продумать каждую деталь с точки зрения удобства покупателей, сделать процесс покупок на рынке комфортным и приятным.
